Инвестиции в недвижимость остаются одними из самых стабильных вложений, при этом сектор коммерческой недвижимости является наиболее прибыльным и устойчивым активом. Но невозможно считать удачными финансовые вложения просто в некий объект, по принципу «чтобы было» или «про запас». Так, без своевременного технического обслуживания инженерных систем возможны различные сценарии развития событий, но все они являются слабо оптимистичными для инвестиционной ценности здания и его привлекательности для потенциальных арендаторов. Следует помнить, что поддержание в рабочем состоянии инженерных систем и их профилактическое обслуживание позволит минимизировать риски серьезных ремонтных работ, которые приведут не только к временным издержкам, но и финансовым. А если таких объектов несколько? В этом случае риски увеличиваются пропорционально количеству объектов. Прогнозирование и предупреждение подобных проблем – задача фасилити-менеджмента.

Фасилити Менеджмент (facility management или FM) – общее понятие всего процесса, связанного с управлением обслуживания недвижимых активов. Недвижимые объекты делятся на жилые и коммерческие. Соответственно, управление недвижимостью также будет отличаться в соответствии с её назначением. Компании, представленные в этой сфере, делятся либо на управляющие компании (управление целым объектом), либо фасилити-операторов, обслуживающих отдельные инфраструктурные объекты.

Само понятие фасилити-менеджмента обозначает управление вторичными бизнес-процессами, например, координация офисного пространства, инфраструктурных процессов и людей, интеграция в бизнес-процессы организации или предприятия мероприятий, реализуемых определёнными службами, привлечёнными для удовлетворения вторичных бизнес-процессов с целью высвобождения основных временных и человеческих ресурсов для реализации первичных и основных бизнес-процессов. Например, любая производственная площадка имеет основные бизнес-процессы – собственно, производство. Всё, что лежит в иных плоскостях – вторичные бизнес-процессы. Так, поддержание жизнедеятельности недвижимости, в которой расположены производства, – одно из важных условий функционирования бизнеса в целом. Почему подобная сфера деятельности так важна для бизнеса? Например, потому, что затраты на обслуживание недвижимости уступают лишь затратам на персонал.

Фасилити-менеджмент появился в Америке в 70-е годы, затем был взят на вооружение в европейских странах, а в нулевых – и в России. Связано это с перемещением «белых воротничков» в отдельные здания, а также с разработкой стандартов оценки эффективности работы управленцев. Так, была выявлена зависимость успешности бизнес-процессов от микроклимата в помещении, уровня освещённости и пр. подобных факторов, что и нашло отражение в системе стандартизации фасилити-менеджмента, помимо существующих рядовых параметров своевременности проведения ремонтов и технического обеспечения зданий.

В данный момент это целый комплекс задач, реализация которых – залог полноценного функционирования здания по множеству характеристик, объединение людей, здания и всех обеспечительных процессов, цель которого улучшение качества жизни людей и увеличение производительности бизнес-процессов. Одними из основных направлений фасилити-менеджмента являются эксплуатация, обслуживание объекта и прилегающей территории.

Вообще же фасилити-менеджмент принято подразделять на два блока задач – hard FM и soft FM. Первый связан с вопросами функционирования здания в целом. Второй – непосредственно связан с людьми, работающими в этом здании. Это питание, информационные технологии, уборка и пр.

Для реализации всего круга задач, а также их учёта и своевременного применения используются автоматические системы технической эксплуатации с внедрением специального программного обеспечения или, говоря иначе, CAFM (Computer Aided Facilities Management) – автоматизированное управление в рамках фасилити-менеджмента, дающее возможности стратегического и оперативного управления здания. Задач даже на одном объекте может быть весьма большое количество. А если зданий несколько, без автоматизации процесс управления превращается в громоздкое мероприятие, важные элементы которого могут быть не приняты в работу вообще или нарушена приоритетность задач, что вкупе может повлечь ухудшение жизнедеятельности объекта в целом, например, неисправны системы, долженствовавшие обеспечивать пожарную безопасность. Посредством автоматизации всех мероприятий, их своевременность и полнота технического обслуживания, упрощается сам процесс управления, что экономит не только финансы, но и время (вся цепочка связей укорачивается), а также человекоресурсы.

Системы CAFM сертифицируются на соответствие стандартам GEFMA 444, разработанным ассоциацией GEFMA (German Facility Management Association), цель которой пропаганда и развитие технологий Фасилити Менеджмента.

Стандарты GEFMA 444 включают в себя 13 критериев:

• каталог основных функций,
• управление площадями,
• управление техническим обслуживанием,
• управление клинингом (уборочным сервисом),
• управление резервированием помещений,
• управление инвентаризацией,
• учет замковой системы,
• управление переездами,
• управление арендой,
• защита окружающей среды,
• контроллинг энергопотребления,
• безопасность, охрана труда,
• а также диспетчеризация Service-Desk.

Таким ПО, представленном на российском рынке, является CAFM-система, сертифицированная в соответствии со стандартами GEFMA 444, – Comindware Моё здание. Система создана специалистами компании Лой Хутц Рус с учётом реализованного опыта управления проектами, что в итоге дало множество готовых рабочих решений. Заказчик получает программное обеспечение, адаптированное под свою специфику.

Что предлагает Comindware Моё здание?

• Управление портфелем объектов – информация по каждому объекту, начиная от здания в целом, и заканчивая оборудованием с привязкой к помещениям.
• Процессы управления и эксплуатации – создание работ и их контроль с привязкой к каждому помещению.
• Управление заявками – учёт заявок, замечаний и пр., поступающих от арендаторов, а также учёт и контроль за их исполнением, реализована привязка к помещениям.
• Наглядная отчётность – с возможностью настройки согласно параметрам, заданным самими заказчиками.

Что получает управляющая компания, реализуя задачи фасилити-менеджмента с помощью Comindware Моё здание? Оптимизацию расходов, связанных с эксплуатацией, экономию времени и стоимости капитальных ремонтов, повышение продуктивности УК, минимизацию рисков простоя оборудования, упрощение формирования отчётности, а всё вместе – повышение привлекательности для арендаторов по причине прозрачности коммуникаций с собственником и оперативного решения возникающих запросов.

Немаловажное преимущество системы – разработка ПО на отечественной Low-code платформе, что гарантирует долгосрочные перспективы сотрудничества и поддержки заказчиков.