Несмотря на появление новых форм рабочих взаимодействий офисных сотрудников (имеется в виду такой вариант, как удалёнка), существует масса специалистов, чьи компетенции и должностные обязанности предполагают лишь офлайн коммуникации. При этом офис – это не только рабочее место для сотрудников компании, но и лицо организации. Впрочем, в зависимости от профиля её деятельности, представительские функции могут быть приоритетными над рабочими.

Аренда офиса должна начинаться с оформления собственных предпочтений с целью  формулировки целей и задач для дальнейшего выбора, а также понимания современной классификации коммерческой недвижимости.

Классы бизнес-центров

Мировая практика применяет несколько классификаций, в основном, в ходу система от компании BOMA (Building Owners and Managers Accociation), в соответствии с которой бизнес-центры классифицируются согласно категорям A, B и C. Отечественный рынок недвижимости не имеет единой классификации, но в своей работе обычно использует аналогичные критерии с буквенными обозначениями. Единственное, что отличает российский рейтинг – добавление категории D, к которой относят здания, устаревшие не только морально, но и технически. Реконструкция такого фонда не всегда возможна, но при этом такой вариант имеет место быть, например, для начинающих бизнесменов, чей бизнес ещё слишком юн, и пока не приносит денег, достаточных для более продвинутых помещений.

Обновлённые системы классификации, применяемые после 2006 года, предполагают более дробное деление, то есть не только категория «А», но и «А+», «А-» (в других классификационных системах деление может происходить с присвоением категорий «А1», «А2» и «А3») . То же самое – в категории «В» (существуют типы «В-», «В+»). Определяются классы офисных помещений согласно следующему перечню:

• Местонахождение;
• Транспортная доступность;
• Год постройки;
• Тип здания;
• Конструктивные решения и перекрытия;
• Качество планировки и отделочных работ;
• Инженерные системы, в т.ч. вентиляция и кондиционирование, а также телекоммуникации;
• Управление зданием;
• Инфраструктура здания.
• Паркинг.

Класс «А»

Класс «А» характеризуется зданиями, чей возраст составляет менее 3 лет. Их местонахождение – центральные районы, с удобным подъездом и транспортной доступностью. В отделке помещений общего назначения и фасадов используются качественные материалы, отвечающие современным требованиям по безопасности и экологичности. Планировки помещений максимально рациональны, отделка помещений зачастую индивидуальная, выполненная отделочными материалами лучшего качества. Высота потолков в офисных помещениях составляет не менее 2,7 м. Бизнес-центры оснащены автоматическими системами жизнеобеспечения, в том числе охранными и противопожарными системами и телекоммуникацией.

Класс «А» предполагает наличие в бизнес-центре инфраструктуры, представленной обеденными зонами, конференц-залами, зонами отдыха и пр. Бизнес-центры обязательно имеют парковку – надземную или подземную (со входом в здание). Обычно такие здания имеют автоматическую систему управления – «умный дом». Деление на подклассы предполагает менее жёсткие требования, например, к расположению здания, его возрасту, планировкам помещений, уровню автоматизации систем и пр. Помещения класса «А» в первую очередь выполняют представительские функции.

Класс «В»

Коммерческая недвижимость класса В – это про небольшие организации, стремящиеся обустроить рабочие помещения для всех сотрудников, вне зависимости от их специальностей. Сюда можно отнести реконструированные здания, датируемые второй половиной XX века. Или бизнес-центры, утратившие высшую категорию в силу возраста. Расположение бизнес-центров категории «В» допускается вне деловых центров и центральных районов. Хотя желательна доступная  транспортная система. Требования к качеству ремонта и системам управления не столь строгие.

Класс «С»

К классу «С» относятся помещения, расположенные в зданиях бывших институтов, заводоуправлений и пр. подобных организаций второй половины XX века. Но, в отличие от категории «В», здания категории «С» не прошли реконструкцию, зачастую в них отсутствуют полноценные системы кондиционирования (возможно также их полное отсутствие), какие-то инфраструктурные объекты – например, зона питания. Основные коммуникации в наличии, пусть и не являются частью «умного дома». Расположение может быть вплоть до спальных районов.

Категория «D»

Класс «D» – включает старый фонд не то, что без каких-то реноваций, но и зачастую без ремонта или с минимальным косметическим. Инженерные системы присутствуют только основные, то есть электроэнергия и водоснабжение с водоотведением. Местоположение зданий может быть каким угодно. Это самые дешёвые варианты, которые могут рассматриваться, например, на заре коммерческой деятельности, пока нет денег на что-то более приличное.

Типы офисных помещений согласно обустройству пространства

Решая, каким быть офисному пространству, обязательно следует учитывать не только профиль деятельности, но и задачу обеспечения комфорта сотрудников. Только в таких условиях можно ожидать полной отдачи от коллектива в рабочее время. Со всем перечнем существующих предложений можно ознакомиться тут.

Можно выделить следующие типы организации рабочего пространства:

• открытое пространство (оно же open space), сюда можно добавить пространство модульного типа.
• кабинетная система;
• смешанная планировка.

Open space

Открытое пространство подходит далеко не для каждого профиля деятельности. И не для каждой специальности в рамках одной компании. Тем более, что существует множество ситуаций, когда необходимо что-то обсудить либо частью коллектива, либо в рамках встречи с клиентом. Порой для большей конфиденциальности, с целью создания личного пространства, разделяют общую площадь на модули с помощью перегородок. По сути, проблему шума это не решает, да и перспективы сохранения приватности бесед также стремятся к нулю. Подобная система может быть удобна для руководителей – проще осуществлять контроль за сотрудниками, а также возможность перепланировки путём добавления дополнительного стола при увеличении штата.

Кабинетная система

Чаще всего реализована в виде коридорной системы. Что, безусловно, имеет следующие недостатки:

• большое количество полезной площади будет «съедено» коридорами, которые к тому же потребуют дизайнерских решений;
• слабая коммуникация между сотрудниками, такой вариант удалёнки под одной крышей.

Смешанная планировка

Смешанная планировка – самый оптимальный вариант. Практичность – так можно его обозначить. Здесь присутствуют и общие пространства, предполагающие коммуникации «в моменте», и отдельные кабинеты для рабочих встреч, кабинеты руководства и прочего менеджмента. Крайне желательно обустраивать помещения для отдыха, в том числе предусматривающие возможность выпить кофе в непринуждённой обстановке. Даже если в бизнес-центре предусмотрен вариант общепита, выделить на своей территории зону отдыха с кофе-машиной и вкусняшками – бесценно. Крайне желательно подобное помещение отгородить от рабочих пространств. Ароматы еды и радостное общение сотрудников в неформальной обстановке могут сбивать остальной коллектив с рабочего лада, в том числе вызывая жгучее желание присоединиться, что может быть не всегда уместным.

Немаловажными значениями комфортного офиса является правильное освещение и функционирующие системы вентиляции и кондиционирования. Если в офисе отсутствует подобные системы, которые в идеале должны проектироваться на уровне строительства, то откорректировать  подобное упущение можно установкой локальной климатической системы (если подобные работы возможны в арендуемом помещении), либо арендой другого помещения, где климатические системы предусмотрены изначально. Корректировка освещения реализуется достаточно просто – установкой дополнительных источников света и/или использованием ламп с большими значениями люменов.